Créer sa SCI : bonne idée ou fausse bonne solution pour les indépendants et chefs d’entreprise ?
1. La SCI, un outil patrimonial toujours en vogue
La Société Civile Immobilière (SCI) est l’un des montages juridiques les plus utilisés par les dirigeants, professions libérales ou familles souhaitant structurer leur patrimoine immobilier.
Pourquoi cet engouement ? Parce qu’elle offre une apparente souplesse :
- Possibilité de dissocier propriété et gestion,
- Anticipation de la transmission,
- Allègement ou différé de certaines fiscalités.
Mais si la SCI est un outil puissant, elle n’est pas universelle. Et dans de nombreux cas, elle peut devenir une contrainte plus qu’une solution.
2. Quels avantages pour les chefs d’entreprise ?
a. Une gouvernance sur mesure
La SCI permet de séparer les rôles : un gérant peut administrer les biens sans en être le principal propriétaire, ce qui facilite la gestion collective.
b. Une structuration facilitée de la transmission
Plutôt que de transmettre des immeubles en indivision, on transmet progressivement des parts de SCI (souvent avec une décote en raison du manque de liquidité des parts).
c. Des arbitrages fiscaux potentiellement favorables
Choisir entre imposition à l’IR (transparence fiscale) ou à l’IS (bénéfice de l’amortissement), adapter la stratégie en fonction de la rentabilité ou de la revente à terme : autant de flexibilités intéressantes.
3. Mais des limites souvent sous-estimées
a. Une complexité juridique réelle
Rédiger des statuts équilibrés, gérer les assemblées générales, organiser les droits de vote ou le pouvoir du gérant : la SCI nécessite une vigilance constante pour éviter les blocages futurs.
b. Des frais et obligations à ne pas négliger
Tenue de comptabilité (surtout à l’IS), formalités annuelles, frais de notaire ou d’enregistrement… autant d’éléments souvent sous-estimés par les dirigeants au départ.
c. Une fiscalité moins attractive qu’il n’y paraît
Les loyers générés sont fiscalisés (même s’ils ne sont pas redistribués), et en cas de revente, les plus-values sont soumises à des régimes parfois pénalisants si la SCI est à l’IS. L’effet amortissement, souvent mis en avant, peut aussi créer une double peine en cas de sortie rapide.
4. Pour qui la SCI est-elle pertinente en 2025 ?
- Oui, si vous souhaitez organiser la détention collective d’un bien à long terme, en famille ou avec associés, avec un projet patrimonial clair et structuré ;
- Oui, si vous êtes en phase de transmission ou de démembrement et cherchez une solution souple pour éviter l’indivision ;
- Non, si vous cherchez uniquement un véhicule fiscal ou si votre horizon est court terme : d’autres solutions (détention directe, démembrement, foncière à l’IR ou holding) peuvent s’avérer plus simples, plus souples, moins risquées.
5. Notre approche chez ORIGEEN Capital
Chez ORIGEEN Capital, nous accompagnons de nombreux chefs d’entreprise, indépendants ou professions libérales dans leurs réflexions autour de la SCI.
La SCI est un outil, pas une finalité. Et comme tout outil, elle doit s’intégrer dans une vision patrimoniale d’ensemble, alignée sur votre réalité.
En conclusion
Créer une SCI peut être une excellente décision, à condition d’avoir bien défini le pourquoi et le comment.
Chaque profil mérite une solution sur-mesure, ajustée à son patrimoine, ses projets, ses contraintes et son horizon.
Envie d’échanger sur vos options ? Parlons-en : contact@origeen-capital.com
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