Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) figure depuis longtemps parmi les dispositifs les plus prisés des investisseurs immobiliers. Son attrait tenait à un mécanisme particulier : la possibilité d'amortir le bien pour réduire, voire annuler, l'imposition des revenus locatifs, sans que ces amortissements ne soient pris en compte lors de la revente. La loi de finances 2025 a modifié cet équilibre. Cet article explique précisément ce qui change, ce qui demeure, et comment repenser l'arbitrage.
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1. Le mécanisme d'hier : un double avantage

Au régime réel, le LMNP permettait d'amortir comptablement le bien immobilier, c'est-à-dire de déduire chaque année une fraction de sa valeur des recettes locatives. Ce mécanisme ramenait souvent le résultat imposable à zéro pendant quinze à vingt-cinq ans, permettant de percevoir des loyers en limitant fortement l'imposition.

L'avantage était double. Non seulement les amortissements effaçaient l'impôt sur les loyers, mais ils n'avaient aucune incidence sur le calcul de la plus-value au moment de la revente. Le loueur non professionnel relevait du régime des plus-values des particuliers, où la plus-value se calcule par différence entre le prix de cession et le prix d'achat, sans réintégration des amortissements déduits.

Le loueur en meublé professionnel (LMP), lui, relevait du régime des plus-values professionnelles et devait déjà réintégrer ses amortissements. Il existait donc une asymétrie entre les deux statuts.
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2. Ce que change la loi de finances 2025

L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) met fin à cette asymétrie. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la cession.

Concrètement, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué du montant des amortissements pratiqués. La base imposable augmente donc d'autant.

Un point a fait l'objet de précisions par l'administration : la réintégration ne se limite pas aux amortissements pratiqués depuis 2025, elle concerne aussi ceux déduits avant cette date (réponse ministérielle Mette, JOAN du 24 mars 2026). L'ensemble des amortissements de la période de détention est donc pris en compte.
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3. Un exemple chiffré pour mesurer l'impact

Prenons un bien acquis 200 000 € et revendu plusieurs années plus tard. Supposons que 30 000 € d'amortissements aient été déduits pendant la location.

Avant la réforme, la plus-value se calculait sur la base d'un prix d'acquisition de 200 000 €. Désormais, ce prix est ramené à 170 000 € pour le calcul de la plus-value. La base imposable augmente donc de 30 000 €, soit le montant des amortissements réintégrés.

Il est important de préciser que cette réintégration ne crée pas une imposition brute sur la totalité des amortissements. Elle s'intègre au calcul global de la plus-value, lequel bénéficie des abattements pour durée de détention prévus par le CGI.
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4. Ce qui demeure : les atouts intacts du LMNP

La réforme modifie l'arbitrage, elle ne supprime pas l'intérêt du statut. Plusieurs éléments méritent d'être rappelés.

L'avantage sur les revenus locatifs demeure entier. Pendant toute la durée de détention, l'amortissement continue de réduire, voire d'annuler, l'imposition des loyers. Pour un investisseur dont l'objectif premier est de percevoir des revenus peu fiscalisés, le LMNP conserve toute sa pertinence.

Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer. Ils portent sur la plus-value brute, réintégration comprise. Au terme de 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu ; à 30 ans, l'exonération devient totale, prélèvements sociaux inclus. Pour un investisseur de long terme, l'impact de la réintégration se trouve ainsi progressivement neutralisé.

Certaines dépenses restent par ailleurs déductibles ou majorables dans le calcul, comme les travaux, ce qui peut atténuer l'effet de la réintégration.
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5. Repenser l'arbitrage à la lumière de la réforme

La réforme invite surtout à raisonner selon l'horizon et l'objectif de l'investisseur.

Pour une détention longue, l'effet de la réintégration s'efface avec les abattements. Le LMNP conserve tout son intérêt, en particulier pour générer des revenus faiblement imposés pendant la phase de détention.

Pour une détention plus courte suivie d'une revente, l'impact de la réintégration se fait davantage sentir. L'arbitrage entre LMNP et d'autres structures, comme la SCI à l'impôt sur les sociétés, mérite alors d'être étudié au cas par cas.

Le bon choix dépend de nombreux paramètres : la durée de détention envisagée, l'objectif de revenus ou de plus-value, la situation fiscale globale de l'investisseur, et la nature du bien. Il n'existe pas de réponse universelle, seulement une réponse adaptée à chaque situation.
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Conclusion

La réintégration des amortissements met fin à un avantage spécifique du LMNP, mais elle ne condamne pas le statut. Elle en modifie l'équation, en rapprochant la fiscalité de la revente de celle des autres régimes. Pour l'investisseur de long terme cherchant des revenus peu fiscalisés, le LMNP conserve des atouts réels. Pour d'autres profils, la réforme rend l'arbitrage plus fin et plus dépendant de la situation individuelle.

C'est précisément là que le conseil prend tout son sens : transformer une évolution réglementaire en décision éclairée, alignée sur vos objectifs.

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Cet article est fourni à titre informatif uniquement. ORIGEEN Capital est un cabinet de gestion de patrimoine indépendant. Il ne se substitue pas à un conseil personnalisé.

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