IFI et fortune improductive : ce qui s'applique, ce qui se discute
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) occupe une place singulière dans le paysage fiscal français. Créé en 2018 pour remplacer l'ISF, il concentre l'imposition sur le seul patrimoine immobilier. Huit ans plus tard, son seuil d'entrée demeure inchangé, tandis que les débats sur son extension reviennent à chaque loi de finances. Faire le point sur les règles en vigueur, et sur les projets qui les entourent, permet d'aborder ces échéances avec sérénité.
1. Un seuil fixé à 1,3 million d'euros, stable depuis 2013
L'IFI s'applique aux foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Ce seuil concerne environ 130 000 foyers fiscaux.
Sa particularité tient à sa stabilité : il est resté identique depuis 2013, à l'époque de l'ISF. Sur la même période, les prix de l'immobilier ont connu une progression marquée dans de nombreuses zones. Un patrimoine qui se situait confortablement sous le seuil il y a dix ans peut désormais s'en approcher, voire le franchir, par le seul effet de la valorisation des biens.
Source : article 964 du Code général des impôts ; barème IFI 2026, service-public.fr et DGFiP.
2. Un barème progressif et un effet de seuil à connaître
Une fois le seuil de 1,3 million franchi, l'imposition se calcule selon un barème progressif :
- Jusqu'à 800 000 euros : 0 %
- De 800 000 à 1 300 000 euros : 0,50 %
- De 1 300 000 à 2 570 000 euros : 0,70 %
- De 2 570 000 à 5 000 000 euros : 1 %
- De 5 000 000 à 10 000 000 euros : 1,25 %
- Au-delà de 10 000 000 euros : 1,50 %
Un point mérite l'attention : le barème s'applique dès 800 000 euros. Autrement dit, un foyer qui dépasse le seuil de 1,3 million est imposé sur la tranche comprise entre 800 000 et 1 300 000 euros, au taux de 0,50 %, puis sur les tranches supérieures. Le seuil déclenche l'imposition ; le barème, lui, remonte à 800 000 euros.
Source : article 977 du Code général des impôts ; barème IFI 2026.
3. Deux mécanismes qui allègent la note
Le législateur a prévu plusieurs dispositifs qui viennent tempérer l'effet du barème.
L'abattement de 30 % sur la résidence principale. La valeur vénale de la résidence principale est retenue à hauteur de 70 % pour le calcul de l'IFI. Une précision importante : cet abattement s'applique à la détention directe. Lorsque la résidence est détenue via une SCI, le Conseil constitutionnel a confirmé, dans sa décision du 17 janvier 2020, que l'abattement ne s'applique pas, sauf configuration particulière de société transparente.
La décote pour les patrimoines proches du seuil. Pour les foyers dont le patrimoine net taxable se situe entre 1 300 000 et 1 400 000 euros, une décote atténue l'effet de seuil. Elle se calcule selon la formule : 17 500 euros moins 1,25 % du patrimoine net taxable. Ce mécanisme réduit l'impôt dû pour les patrimoines qui franchissent tout juste la ligne.
Le plafonnement à 75 % des revenus. Le total formé par l'IFI, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne peut excéder 75 % des revenus de l'année précédente. Au-delà, la réduction s'impute sur l'IFI, dans la limite de son montant.
Source : décision n° 2019-820 QPC du Conseil constitutionnel, 17 janvier 2020 ; articles 977 et 979 du Code général des impôts.
4. Le débat récurrent sur la « fortune improductive »
À chaque discussion budgétaire revient une idée : remplacer l'IFI par un impôt qui viserait la fortune « improductive », c'est-à-dire le patrimoine considéré comme dormant, par opposition à celui investi dans l'économie.
Le 28 novembre 2025, le Sénat a adopté en première lecture, dans le cadre de l'examen du budget 2026, un amendement en ce sens. Le dispositif voté relevait le seuil d'entrée de 1,3 million à 2,57 millions d'euros et redessinait l'assiette : il y intégrait les résidences principale et secondaire, les terrains sans usage économique, les liquidités et placements monétaires, les biens mobiliers de valeur, ainsi que les actifs numériques. En sens inverse, il excluait l'immobilier locatif, les parts de SCPI, l'assurance-vie, les PEA, PER et valeurs mobilières cotées.
La logique affichée : alléger la pression sur le patrimoine considéré comme productif, et la déplacer vers les avoirs jugés passifs.
Source : Sénat, examen du PLF 2026, première lecture ; Public Sénat, 28 novembre 2025 ; Fondation de France, décryptage IFI 2026.
5. Un projet qui n'a jamais franchi la dernière étape
Ce vote du Sénat s'inscrit dans une longue série. Le Sénat s'était déjà prononcé en faveur d'un tel dispositif en 2019. La mesure a ensuite été réintroduite lors des budgets suivants, en 2022, 2023 et 2024, sans être conservée dans le texte définitif, principalement au motif de son coût budgétaire estimé.
À ce jour, aucune de ces versions n'a été retenue dans une loi de finances promulguée. L'IFI, dans sa forme actuelle et avec son seuil de 1,3 million d'euros, demeure l'impôt en vigueur.
Le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, ne modifie pas l'IFI : son périmètre reste limité à l'immobilier, et l'idée d'un impôt sur la fortune improductive n'y figure pas. Le débat demeure, le cadre en vigueur aussi.
Source : Public Sénat, « Pourquoi l'impôt sur la fortune improductive pourrait revenir dans les débats budgétaires » ; historique des lois de finances 2019 à 2026.
Conclusion
L'IFI illustre une tension propre à la fiscalité du patrimoine : un cadre stable dans ses règles, mais entouré de projets qui reviennent avec constance. Le seuil de 1,3 million, figé depuis 2013, capte aujourd'hui des patrimoines que la valorisation de la pierre a fait franchir la ligne. Et l'idée d'un impôt élargi à la fortune improductive, régulièrement votée par le Sénat, n'a jamais abouti à ce stade.
Pour un détenteur de patrimoine, l'enjeu est double : maîtriser les règles actuelles, avec leurs abattements et leurs plafonnements, et suivre les débats à venir sans les anticiper à tort. C'est précisément le rôle d'un accompagnement patrimonial : distinguer ce qui s'applique de ce qui se discute.
Chez ORIGEEN, nous accompagnons nos clients dans cette lecture, en tenant compte de leur situation propre et des évolutions du cadre fiscal.
Les informations et analyses présentées dans cet article sont fournies à titre purement informatif et ne constituent pas un conseil financier personnalisé. Toute décision doit être prise en concertation avec un professionnel qualifié.
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